[주요판결] 전세목적물의 일부 지분에 관한 양도계약 체결 후 합의해제에 대한 사해행위취소 및 원상회복청구에서 가액배상액 산정 시 전세보증금 전액이 공제되어야 한다는 대법원 판결

대법원은 “전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 되므로 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결 참조).

또한 대법원 판결에서는 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다”고 판시하였습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조).

그리고 대법원은 “일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않은 책임재산은 취소의 범위에서 제외되어야 한다. 공유물인 주택에 주택임대차보호법에 따라 임차보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 가진 임차인이 있고 그 주택의 공유자들이 불가분채무인 임차보증금 반환의무를 부담하는 경우, 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다”라고 판시하였습니다(대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결, 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다239401 판결 등 참조).

위와 같은 법리 하에서, 건물공유자의 전세금 반환의무도 불가분채무에 해당하고, 사해행위 취소 및 원상회복 가액 산정 시 전세금 전액을 공제해야 하는지 문제되었습니다.

이에 대하여 대법원은, 위 임차보증금과 관련된 법리를 전세금에도 적용하여, 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 되었고 그 의무는 성질상 불가분채무에 해당하므로 합의해제 취소로 인한 가액배상 방법의 원상회복 범위를 정할 때는 사실상 유일한 책임재산인 이 사건 공유지분의 가액에서 전세금 반환채권 전액을 공제하여야 한다고 보아 위 대법원 법리를 전세금 반환에 대하여도 그대로 적용하였습니다.

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