1. 사실관계

상가건물 임대인 원고는 소 제기를 통해 임차인 피고에게 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지 의사를 표시하였는데, 소장 송달 전에 피고가 연체차임 중 일부를 변제하여 차임연체액이 3기 차임액에 미달하게 된 사안입니다.

2. 법원의 판단

대법원은 3기 차임액 연체로 즉시 계약해지권이 발생하고, 계약해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니라고 보았습니다. 또한 소장 송달 전 임차인이 연체 차임 일부를 지급했다 하여도 임대인이 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없어 계약해지권이 소멸하였다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.

임대차계약해지통지는 굳이 소장이 아닌 내용증명, 우편, 문자메시지 등 단기간 내 도달할 수 있는 방법으로도 가능하므로, 위 판례와 같이 ‘해지통지서 발송 이후 송달 전에 차임이 변제된’ 경우는 드뭅니다. 오히려 해당 판례는 3기 차임액 연체로 계약해지권이 발생했어도 임대인의 해지통지서 발송 전에 차임이 변제되어 버린다면, 임대인이 이의 없이 차임을 수령한 것으로 간주되어 계약해지권 소멸가능성이 있음을 시사했다는 점에서 의미가 있습니다.

3. 시사점

만약 임대차계약의 해지를 원하는 상황임에도 해지통지서 발송 전에 차임이 변제되었다면, 즉시 차임을 반환하면서 해지통지서를 발송하는 등 적극적인 해지의 의사표시를 하여야만 계약해지권 소멸을 방지할 수 있습니다.

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방민주 변호사(010-8516-0717, mjbahng@weonlaw.co.kr)