2025년 5월 27일 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」(이하 ‘부동산개발관리법’)이 국회를 통과하였고, 11월 28일 그 시행을 앞두고 있습니다.

1. 부동산개발관리법의 제정 배경 및 취지

2024년 부동산 PF의 부실 위험이 심화되면서, 부동산개발사업의 전반을 정부가 체계적으로 관리하고 리스크를 최소화하기 위하여 제정되었습니다. 특히 부동산개발관리법은 사후관리에 한정되었던 기존 법과 달리, 개별 개발사업과 PF에 대하여 사업 인허가 이전 단계부터 선제적인 사전 관리 체계를 구축한다는 점에 차이가 있습니다.

해당 법은 시행령 및 시행규칙으로 구체화될 것이나, 아직 제정 중에 있습니다.

2. 부동산개발관리법의 주요 내용(이하 법명 삭제)

가. 일정 규모 이상 개발사업의 관리 법제화

- 부동산개발관리법이 적용되는 ‘부동산개발사업’은 일반적인 주택법상 주택건설사업, 도시 및 주거환경정비법상 정비사업, 산업단지개발사업 외에도 일정 규모 이상의 건축법상 건축물도 포함됩니다(제2조 제1호).

- 향후 시행령이 제정되면, 부동산개발관리법이 적용되는 최저 면적이 구체적으로 규정될 것으로 보입니다.

나. 부동산개발사업의 사업계획 보고 의무

- 보고 의무의 명시: 사업시행자는 사업의 착수 단계에서 사업계획, 재무 상황, 자금조달계획 등을 국토교통부에 보고하여야 합니다(제5조 제1항). 이는 이전 관련 법령에서는 존재하지 않던 의무사항으로, 사업 초기부터 사업시행자가 해당 사항을 체계적으로 정리하고 관리하여야 할 필요성이 있고, 이에 대한 정부의 모니터링이 이루어진다는 점을 기억하여야 합니다.

- 보고 대상의 확대: 기존 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」이 적용되지 않던 규모의 건축허가사업도 보고 의무가 발생하게 됩니다.

- 보고 시점: 사업시행협약 체결일, 토지 매수일, SPC 설립일, 인허가일 중 가장 빠른날로부터 60일 이내인, 사업초기에 보고하여야 합니다.

다. 부동산개발사업조정위원회의 설치

- 다양한 당사자의 이해관계를 조정하고 사업의 원활한 진행을 위하여, 부동산개발사업조정위원회가 설치 및 운영됩니다(제12조).

라. PF사업성 평가기준 마련

- 국토교통부는 부동산개발사업의 사업성 평가 기준, 절차 및 방법을 고시하게 되며(제9조 제1항), 이를 전문적으로 수행하는 평가기관을 지정하도록 하였습니다(동조 제2항).

- 이에 따라 그간 낮은 자기자본비율, 지나친 대출 의존성에 의하여 발생한 PF 부실문제를 사전적으로 해결하고 대출심사에 사용되는 사업성 평가기준을 객관적으로 갖추도록 하였습니다. 추후 미분양 위험, 예상 분양가, 공사비 변동성, 이자 비용, 자금조달 능력 등을 사업성 평가 기준으로 포함하는 가이드라인이 마련될 것으로 생각합니다.

마. PF통합정보시스템 구축

- 국토교통부는 부동산개발사업의 사업계획, 추진현황(토지 확보, 인허가, 재무구조, 분양률 등) 등에 관한 자료를 정기적으로 관리하며 이를 관련 기관∙단체 등에 제공함으로써 투명하게 관리되도록 통합정보시스템을 구축하고 관리합니다(제10조 제1항, 제11조).

3. 부동산개발관리법 제정에 따른 실무 대응 과제

가. 사업 초기 자기자본 확충 필요성

- 부동산개발관리법에는 2024. 11. 발표된 「부동산 PF 제도 개선방안」의 토지주 현물출자, 자기자본 확충 등에 관한 사항은 포함되지 않았으나, 이러한 내용을 포함하는 사업계획, 재무 상황 등을 사업착수단계부터 국토교통부에 보고하여야 하는 점을 고려할 때, 사업 초기부터 자기자본을 마련하고 이에 대한 대비책을 마련하여야 할 필요가 있습니다.

나. PF통합정보시스템 보고사항 검토 및 법률리스크 확인

- 추후 부동산개발관리법의 시행령, 시행규칙이 차례로 마련됨에 따라 본 법의 적용대상 및 보고사항 등의 세부사항이 규정될 것이나, 선제적으로 예상하여 진행될 사업의 주요 사항을 체계적으로 정리하고 법률상 위반사항 여부를 확인하여야 합니다.

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박순영 변호사(010-9787-9792, sypark@weonlaw.co.kr)